與普通百姓日常生活聯(lián)系最為緊密的房地產(chǎn)登記，原來由住建（房產(chǎn)管理）部門、國土部門分別辦理房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后，房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記。即原來由房產(chǎn)管理部門辦理的交易登記一體化的流程被劃分成交易、登記兩塊，分別由不同的部門辦理。房產(chǎn)測繪成果資料不僅要滿足房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)管理的需要，同時也要適應(yīng)不動產(chǎn)登記的需要，房產(chǎn)測繪機構(gòu)面臨著測繪范圍、測繪用途、服務(wù)對象等的變化。因此，房產(chǎn)測繪機構(gòu)、測繪人員應(yīng)積極探索適應(yīng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的房產(chǎn)測繪，適時對所面臨的問題進行探討和研究，以適應(yīng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記新形勢下的需要。
1、什么是房產(chǎn)測繪?
所謂房產(chǎn)測繪是指運用測繪技術(shù)和手段，采集和表述房屋有關(guān)信息的活動。
2、房產(chǎn)測繪的分類是怎樣的?
房地產(chǎn)測繪細分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。
房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖。
房地產(chǎn)項目測繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。房地產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關(guān)，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。
房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪，對測繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測繪資質(zhì)要求都比較高。必須是有較豐富經(jīng)驗的專業(yè)隊伍才能勝任。相比較而言，從事房地產(chǎn)項目測繪比較容易一些。根據(jù)目前我國的法律、法規(guī)規(guī)定，沒有取得房產(chǎn)測繪資格的隊伍不能從事房地產(chǎn)測繪。在世界上的一些國家只有官方機構(gòu)經(jīng)過審查和特別認(rèn)可，并取得測量工程師執(zhí)業(yè)資格的機構(gòu)和個人才能從事這具有法律效力的工作。
3、目前施房產(chǎn)測繪所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么?
實施房產(chǎn)測繪，應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986.1-2000)地相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4、商品房面積由誰來申請測繪?
目前購房人辦怔難的主要原因之一，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時對已竣工的房屋實施測繪、不能及時將應(yīng)由其提供的辦理產(chǎn)權(quán)所需的有效齊全的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門。為此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門或經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門授權(quán)委托的單位審核后用于房屋權(quán)屬登記。
5、怎么委托房產(chǎn)測繪單位進行房產(chǎn)測繪?
有下列情形之一的，房屋權(quán)利申請人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)委托房產(chǎn)測繪單位進行房產(chǎn)測繪：
(1)申請產(chǎn)權(quán)初始登記的房屋;
(2)自然狀況發(fā)生變化的房屋;
(3)房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人要求測繪的房屋。
房產(chǎn)管理中需要的房產(chǎn)測繪，由房地產(chǎn)行政主管部門委托房產(chǎn)測繪單位進行。
房產(chǎn)測繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致。房產(chǎn)自然狀況發(fā)生變化時，應(yīng)當(dāng)及時實施房產(chǎn)變更測量。委托房產(chǎn)測繪的，委托人與房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)簽定書面房產(chǎn)測繪合同。房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)是獨立的經(jīng)濟實體，與委托人不得有利害關(guān)系。
房產(chǎn)測繪所需費用由委托人支付，房產(chǎn)測繪收費標(biāo)準(zhǔn)按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
房產(chǎn)測繪適用的標(biāo)準(zhǔn)
隨著我國住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，各地由于房產(chǎn)面積糾紛不斷出現(xiàn)，對房產(chǎn)面積的測算提出更高的要求，房產(chǎn)測繪行業(yè)得到更快的發(fā)展。1995年，針對當(dāng)時商品房銷售中的面積計算和公用面積分?jǐn)傊写嬖诘膯栴}，建設(shè)部下發(fā)了《商品房銷售面積計算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則》（建住房[1995]517號），及時規(guī)范了相關(guān)問題的操作處理，維護了房產(chǎn)地產(chǎn)市場秩序和社會穩(wěn)定。2000年，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布了國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，建設(shè)部、國家測繪局聯(lián)合制定了《房產(chǎn)測繪管理辦法》。經(jīng)過多年的快速發(fā)展，房產(chǎn)測繪工作在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用日益重要，全國各地城市已擁用較高的技術(shù)素質(zhì)的房產(chǎn)測繪從業(yè)人員和先進的測繪儀器設(shè)備，房產(chǎn)測繪正在走入法制化、專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的軌道。特別是注冊測繪師制度的實施，將給房產(chǎn)測繪工作帶來質(zhì)的變化和新的飛躍。
房產(chǎn)測繪的內(nèi)容
不動產(chǎn)測繪分為地籍測繪、房產(chǎn)測繪、行政區(qū)域界線測繪、不動產(chǎn)測繪監(jiān)理四個子項。房產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)測繪的重要組成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費和城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測繪主要工作是確定房屋的位置、界線、質(zhì)量、數(shù)量、屬性和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來。房產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等，提供的成果內(nèi)容由房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集三部分組成。
目前房產(chǎn)測繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986 -2000），根據(jù)工作需要，湖南省建設(shè)廳出臺了《湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，以解決各地州市對《房產(chǎn)測量規(guī)范》理解不一致的情況。經(jīng)過多年的發(fā)展，我國的房產(chǎn)測繪得到了快速發(fā)展，房產(chǎn)測繪工作在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用日益重要，房產(chǎn)測繪從業(yè)人員素質(zhì)大為提高，先進的測繪儀器RTK得到廣泛應(yīng)用，房產(chǎn)測繪正在走入法制化、專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的軌道。特別是注冊測繪師制度的實施，將給房產(chǎn)測繪工作帶來看質(zhì)的變化和新的飛躍。
那么，房產(chǎn)測繪常見的經(jīng)典問題有哪些呢？
1、房產(chǎn)測量的目的是什么？
主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費、以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。
2、房產(chǎn)測量的基本內(nèi)容有哪些？
基本內(nèi)容是指：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查驗收。
3、什么是房屋的建筑面積？
房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的 永久性建筑。
4、什么是房屋的共有建筑面積？
房屋的共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。
5、 ?房屋的使用面積是指什么?
房屋的使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的室內(nèi)面積，按房屋的墻面水平投影計算。
6、什么是房屋的產(chǎn)權(quán)面積？
房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。
7、成套房屋的套內(nèi)建筑面積包括哪些內(nèi)容？
成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。
8、共有建筑面積的內(nèi)容有哪些？
共有建筑面積主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。
獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共用建筑面積。
9、共有共用面積分?jǐn)偟幕驹瓌t是什么？
1）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。
2）產(chǎn)權(quán)各方無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的可按相關(guān)房屋的建筑面積比例進行分?jǐn)偂?/span>
10、作為人防工程的地下室可否計入共用面積？
不可以。
11、在房產(chǎn)測繪調(diào)查中，房屋建筑結(jié)構(gòu)的概念是什么？
是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別。
12、在《房產(chǎn)測量規(guī)范》中建筑結(jié)構(gòu)有幾種類別？
六種。①、鋼結(jié)構(gòu) ②、鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ③、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ④、混合結(jié)構(gòu) ⑤、磚木結(jié)構(gòu) ⑥、其它結(jié)構(gòu)
13、哪些人可以委托測繪？
權(quán)利申請人；權(quán)利人；其他利害關(guān)系人。
14、據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》房產(chǎn)測繪成果包括什么？
房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)、房產(chǎn)圖集等。
15、什么叫房屋的總層數(shù)？
房屋的總層數(shù)是指房屋地上層數(shù)和地下層數(shù)之和。
16、假層、附層（夾層）、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出層面的樓梯間、水箱間可否計算房屋層數(shù)？
不計層數(shù)
17、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，建筑面積如何計算？
永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積。
18、房屋的樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井怎樣計算建筑面積？
均按房屋自然層計算建筑面積。
19、無頂蓋的陽臺可以計算建筑面積嗎？
不能。
20、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾性的柱和玻璃幕墻、臺階、雨蓬是否計算建筑面積？
不能計算建筑面積。
21、層高低于2.20m的夾層、技術(shù)層、地下室、架空層是否計算建筑面積？
不計建筑面積。
22、不封閉的陽臺、挑廊怎樣計算面積？
按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。
23、臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，建筑面積計算如何規(guī)定？
不計算建筑面積。
24、一般建筑面積計算的單位是什么？
平方米。
25、利用屋面空間四周設(shè)置圍護結(jié)構(gòu)的曬臺、露臺是否計算建筑面積？
不計算建筑面積。
26、樓梯已計算建筑面積，樓梯下方可利用的空間計算面積嗎？
不可以。
27、與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑是否計算面積？
不計面積。
28、什么是丘？
丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱獨立丘，一個地塊屬于幾個產(chǎn)權(quán)單元時稱組合丘。
29、按房產(chǎn)管理的需要房產(chǎn)圖可分為幾種類型？
可分為三種：
1）房產(chǎn)分幅平分圖（分幅圖）
2）房產(chǎn)分丘平面圖（分丘圖）
3）房屋分戶平面圖（分戶圖）
30、建住房（2002）74號文中對房屋所有權(quán)證的附圖作了哪些規(guī)定？
應(yīng)注明施測的房產(chǎn)測繪單位名稱、房屋套內(nèi)建筑面積（在圖上標(biāo)注尺寸）和房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
圖片
31、什么是商品房的銷售面積？
商品房銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
32、房屋面積測算的要求有哪些規(guī)定？
各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。面積以平方米為單位，取至0.01平方米。
33、房屋邊長量距有哪些要求？
量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的能達到相應(yīng)精度等級的儀器和工具。距離以米為單位，量距結(jié)果進位按四舍五入取到0.01米。
34、永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯如何計算面積？
按各層水平投影面積計算。
35、與房屋相連的有柱走廊面積如何計算？
按其柱的外圍水平投影面積計算。
36、兩房屋間有上蓋和柱的走廊面積如何計算？
按其柱的外圍水平投影面積計算。
37、房屋間永久性的封閉的架空通廊面積如何計算？
按外圍水平投影面積計算。
38、有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗面積如何算？
按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。
39、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫如何計算面積？
與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫計算全部建筑面積。
40、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的如何計算面積？
按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。
41、與房屋相連無柱有上蓋有圍護結(jié)構(gòu)的走廊、檐廊面積如何計算？
按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。
42、有頂蓋的獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑面積如何計算？
按頂蓋水平投影面積的一半計算。
43、有頂蓋的不封閉的永久性架空通廊面積如何計算？
按外圍水平投影面積的一半計算。
44、無頂蓋的室外樓梯如何計算面積？
計算一半建筑面積。
45、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池能否計算面積？
不計算建筑面積。
46、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺能否計算面積？
不計算建筑面積。
47、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分能否計算面積？
不計算建筑面積。
48、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋能否計算面積？
不計算建筑面積。
49、與房屋室內(nèi)不相通的房屋伸縮縫能否計算面積？
不計算建筑面積。
50、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋能否計算面積？
不計算建筑面積。
測量前應(yīng)對所測量的案件進行查閱，了解資料是否齊全，了解本案是屬整幢出圖，或是分層分單元分戶出圖，認(rèn)真查閱報建圖、施工圖等；若有原證，應(yīng)將原證的圖形、尺寸等資料記錄在查丈手簿上，丈量時，實地與原證尺寸比較，及時發(fā)現(xiàn)錯誤。測量前應(yīng)對測量工具進行檢驗，以保證測量精度。
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